Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et voulez mettre un maximum de chances de votre côté pour y arriver ?
Préparer la vente de son bien immobilier en amont va vous permettre de gagner un temps précieux en ayant un maximum de cartes en main pour réussir votre projet !
Nous vous décrivons ci-dessous les étapes fondamentales à réaliser avant tout projet de vente.
1. Estimer le prix du marché du bien immobilier
Préparer la vente de son bien immobilier commence toujours par l’estimation de la valeur de ce bien sur le marché, étape fondamentale du bon déroulement du projet !
En effet, les vendeurs ont souvent tendance à surestimer la valeur de leur bien sur le marché !
Cela est parfois du à la valeur sentimentale qu’ils accordent au bien immobilier.
Toutefois, les potentiels acquéreurs, souvent bien renseignés, seront intraitables et n’achèteront pas au-dessus du prix du marché.
Mettre votre bien en vente au-dessus de sa valeur du marché ne vous occasionnera bien souvent qu’une perte de temps et d’énergie, le bien ne se vendant tout simplement pas.
Il va alors falloir réaliser plusieurs baisses de prix successives pour finir par le vendre !
Cela aura pour conséquence une perte de temps et parfois même d’argent : un bien qui reste longtemps sur le marché pourra en effet finir par se vendre en dessous de sa valeur !
Le prix du marché d’un bien immobilier peut varier en fonction de beaucoup de critères !
On peut énumérer entre autres sa localisation, les externalités (construction d’un nouvel immeuble en face, réalisation de nouveaux transports publics, etc.), l’étage, le vis-à-vis, son exposition et la luminosité, son état, son agencement, s’il y a un stationnement, s’il y a des extérieurs, etc.
Ces critères doivent être impérativement être pris en compte pour éviter une sous-évaluation ou une surévaluation de la valeur du bien.
Rien de mieux par conséquent qu’une estimation réalisée par un professionnel de l’immobilier !
Celui-ci saura en effet passer outre la valeur sentimentale des vendeurs et pourra analyser l’ensemble des critères mentionnés ci-dessus pour vous donner la valeur réelle du bien sur le marché.
Notre agence Bel Horizon Immobilier réalise des estimations à Nice et aux alentours.
Celles-ci s’appuient notamment sur la présentation d’une liste de biens dernièrement vendus similaires au vôtre, sur une analyse des biens similaires présents à la vente sur les principaux portails immobiliers, sur le budget des acquéreurs à la recherche de ce type de bien ainsi que sur la potentielle rentabilité locative du bien.
Si vous avez le projet de vendre votre bien à Nice ou sur la Côte d’Azur, n’hésitez pas à nous demander une estimation professionnelle gratuite.
2. Mettre en valeur le bien
Nous ne vous conseillons pas de vous lancer dans de gros travaux de rénovation ou de transformation de l’appartement.
A moins d’être vous-mêmes du métier, cela va généralement vous faire engager de gros investissements que vous ne récupèrerez probablement pas.
Néanmoins, pour la vente d’un bien immobilier, il peut être judicieux, gratuitement ou à frais réduits (maximum 3% de la valeur du bien), de procéder à quelques petits arrangements dans l’appartement pour le présenter sous son meilleur potentiel sans se ruiner.
Il peut s’agir de procéder à un rafraichissement de peinture (de préférence en blanc, couleur neutre), de procéder à la dépersonnalisation du bien, de tondre la pelouse du jardin et procéder à l’arrachage des mauvaises herbes, de ranger les affaires qui trainent un peu partout, de procéder à un grand nettoyage si besoin, de se débarrasser des quelques meubles qui peuvent éventuellement nuire à la présentation du bien, etc.
De nombreuses astuces peuvent donner un bon coup de pouce à la présentation du bien à la vente !
Pour vos biens immobiliers à Nice et sur la Côte d’Azur, nos experts peuvent vous donner des conseils précieux de valorisation de votre bien et, si nécessaire, vous conseiller les services d’entrepreneurs locaux soigneusement sélectionnés !
N’hésitez pas à les contacter, ils se tiennent à votre disposition !
3. Préparer le dossier de vente du bien
Préparer la vente de son bien immobilier continue par regrouper un maximum de documents qui seront nécessaires à la signature d’un compromis de vente et qui permettront en attendant de renseigner et rassurer les potentiels acquéreurs désireux de faire une offre d’achat.
Parmi les documents obligatoires à la signature d’un compromis (et au départ du délai de rétractation de 10 jours accordé à l’acquéreur) dont vous devez normalement être en possession, on trouve notamment :
- Le titre de propriété (reçu quelques mois après l’achat du bien immobilier)
Si vous ne le retrouvez plus, pas de panique, il est possible d’en redemander une copie. - Le dossier de diagnostics techniques (voir ci-après)
- Si le logement est en copropriété :
- Les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires
- Les 3 derniers appels de charge
Le notaire se chargera, lors de la préparation du compromis, de demander au syndic de copropriété les documents manquants ainsi que, si le logement est en copropriété, le Carnet d’entretien de l’immeuble, la fiche synthétique de copropriété, la notice d’informations ainsi que le pré-état-daté (document synthétisant les informations administratives et financières concernant la copropriété et le lot vendu).
Au-delà de l’aspect légal nécessaire à la signature d’un compromis, certains de ces documents, comme les 3 derniers PV des AG, les 3 derniers appels de charge ou les diagnostics techniques, seront d’une grande utilité pour informer les acheteurs potentiels lors de leur réflexion, et les conforter ainsi dans leur décision éventuelle de faire une offre d’achat.
Nous vous conseillons ainsi de réunir un maximum de ces documents obligatoires en amont de la commercialisation du bien.
4. Faire réaliser les Diagnostics techniques obligatoires
Comme mentionné ci-dessus, les diagnostics techniques font partie des documents obligatoires à annexer au compromis (ou à la promesse) de vente.
Ces diagnostics, regroupés dans un dossier appelé Dossier de Diagnostics Techniques, sont potentiellement au nombre de dix pour les appartements à Nice et sur la Côte d’Azur.
Il s’agit des diagnostics :
- Electrique : état intérieur des installations électriques, valable 3 ans
- Gaz : état intérieur des installations de gaz, valable lui aussi 3 ans
- Amiante : inspection mentionnant la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante.
Ce diagnostic est réalisé dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant 1997, et il est valable de manière illimitée si pas de trace d’amiante, ou pour 3 ans en cas de repérage d’amiante. - Loi Carrez : atteste de la surface du lot vendu. Obligatoire pour tous les lots en copropriété, à l’exception des stationnements et des caves.
Validité illimitée - Termites : détecte la présence éventuelle de termites.
Ce diagnostic est obligatoires pour tous les immeubles bâtis, et a une durée de validité de 6 mois. - Performance énergétique (DPE) : estime la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre du logement. Il est valable 10 ans.
- Etat des nuisances sonores et aériennes : lorsque le bien est situé dans une zone de bruit proche d’un aéroport
- Assainissement non collectif : pour tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public. Ce document a une durée de validité de 3 ans.
- Plomb : pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949.
Ce diagnostic mesure le degré d’exposition au plomb. S’il ne dépasse pas un certain seuil, le document a une durée de validité illimitée. Dans le cas contraire, il devra être renouvelé au bout d’un an. - Etat des risques et pollutions : informe notamment sur les risques d’aléas naturels, miniers ou technologiques, de sismicité, de radon et de sols pollués.
Pour les maisons n’étant pas en copropriété, seuls les diagnostics électriques, de gaz, d’amiante, des termites, de l’état des risques et pollutions, DPE (et éventuellement d’assainissement non collectif et de l’état des nuisances sonores aériennes) devront être réalisés.
Les diagnostics obligatoires ont vocation à informer les potentiels acquéreurs sur les différents aspects techniques et géographiques d’un bien immobilier, et notamment les points forts et faibles du bien.
Notre agence Bel Horizon Immobilier travaille en partenariat avec plusieurs diagnostiqueurs reconnus et peut vous accompagner dans cette démarche de réalisation des diagnostics.
Une fois ces étapes réalisées, vous êtes prêts à commercialiser le bien dans de bonnes conditions !
Vous pouvez choisir de le faire par vous-mêmes ou de nous confier votre projet de vente.
Nous pouvons en effet mettre à votre profit notre expérience et notre connaissance du secteur de la Côte d’Azur pour vous aider à vendre plus rapidement et à un meilleur prix !
Nous pouvons notamment nous occuper de :
- mettre en avant votre bien sur différents supports publicitaires éprouvés, et lui assurer ainsi une forte visibilité
- le publier dans un réseau inter-agences soigneusement sélectionnées afin d’augmenter le nombre potentiel d’acquéreurs
- réaliser des visites mais surtout sélectionner les candidats acquéreurs sur base de leurs critères et de leur budget
- faire vérifier le budget d’achat des acquéreurs par notre service interne de courtage en prêts immobiliers
- défendre les éventuelles tentatives de négociations portant sur le prix de vente
- mettre en relation les notaires et éventuels autres intervenants à la vente
Pour tout complément d’informations, n’hésitez pas à nous contacter, notre équipe se tient à votre disposition !